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审判工作

不满物业服务,业主能否拒交物管费?法官话你知

近年来,随着地方经济和房地产业的高速发展,物业服务型小区大量出现,各类物业纠纷也呈现猛增趋势,其中多数纠纷为物业公司起诉业主欠缴物管费。去年底,我县某小区业主因为对物业服务不满意,以不交物管费来对抗,被物业公司告上了法庭,法院近日对该纠纷依法作出了判决。

物业公司:物业费难收,只好告业主

2013年12月31日,案涉小区物业公司与小区开发商签订前期物业管理服务委托合同》,约定由该物业公司为案涉小区提供物业管理服务,并对委托事项进行了约定。同时,根据佛冈县物价局的批准将小区物管费上调。合同签订后,物业公司对小区进行管理服务。起初,各业主均依约交纳,但自2016年开始,部分业主开始拒交,物业公司经多次催收无果,遂于上年底将业主诉至法院。


业主:服务差,不提高服务质量就不交


业主抗辩认为,物业公司未与业主签订物业服务合同,前期物业管理服务委托合同》对其没有约束力。其次,小区管理存在大量问题:小区大门人行通道出入门禁损坏多时;车辆占道停放,妨碍消防通道;公共电房门锁损坏;入户大厅天花发霉、墙壁瓷砖脱落;电梯摄像头损坏;门禁系统失灵;部分楼顶被小区保安人员作为宿舍使用;消防设施损坏、后门垃圾桶附近老鼠出没等现象。而且,公摊费用不明确,物业公司对于占用公共区域进行停车收费、获取广告收益等均没有向业主公示,全部由物业公司自己收取。因此,业主以拒交物管费的方式来维护自己的权益。

 

法庭上,业主提供了大量照片证实案涉小区物业公司管理存在的问题,法院也组织双方一同到现场进行了现场勘查。


法院:物业服务有瑕疵,物业费酌情调整


法院认为,案涉小区至今尚未成立业主委员会,物业公司受该小区开发商的委托对该小区提供物业管理服务,符合《物业管理条例》的规定,双方签订的《前期物业管理服务委托合同》不违反法律规定,合法有效,对小区业主具有约束力。从业主提供的证据和法院现场勘查可证实,物业公司所提供的物业服务确实存有一定瑕疵,物业公司有不当之处,因此,酌定业主未交的物管费按标准的80%交纳。

法官说法

良好的物业服务需业主与物业公司长期良性互动。物业公司应对服务提供过程中出现的问题及业主的投诉,及时、积极、认真地予以整改,不断改进、完善自身的服务物业。业主不能简单地以物业公司服务存在瑕疵为由而拒交物管费,服务公司是以业主交纳的管理费维持日常运转及提供相应服务的,若业主均不交纳管理费,导致其无法运转及提供相应服务,最后利益受损的亦是业主自身。业主对于物业服务公司怠于履行物业管理职责、及关于公共区域的使用、收益处分等问题,可以积极地通过合法的途径向小区业主委员会或相关房屋行政管理部门反映。对物业公司催缴物管费的抗辩,在证据收集中,业主可以拍摄相应视频、照片,提供物业服务不到位的充分材料,而不应以消极地拒绝交纳物业费来对抗。